De huidige woningmarkt is frustrerend, vooral voor jongeren. Huizenprijzen zijn hoog en de wachtrijen voor een sociale huurwoning zijn lang. Deze situatie is ontstaan door meerdere factoren die elkaar beïnvloeden, waaronder de economische crisis van 2008, weinig woningbouw in de afgelopen jaren, investeerders die goedkopere woningen opkopen, bevolkingsgroei en strengere regelgeving.
De woningnood. Uitgeroepen tot volksvijand nummer één.
Serieus.
Dit gebeurde in 1948 kort op de Tweede Wereldoorlog door de toenmalig minister van Wederopbouw Joris in 't Veld.
Maar het had prima over nu kunnen gaan.
Jongeren kunnen niet hun dromen najagen door de huidige woningmarkt.
De woningmarkt maakt me gefrustreerd.
Er is geen ruimte meer, ik kan nergens wonen.
Particulier wonen gaat het ook niet worden met mijn inkomen.
Ik ben ongeveer dertig keer afgewezen voor een huurwoning.
Mijn woning gaat gesloopt worden, ik sta op het randje van dakloos zijn.
Ik leef met een opzegtermijn van 28 dagen, dus ik kan ieder moment horen dat ik over 28 dagen mijn huis uit moet.
Ik overweeg bij vrienden op de bank te gaan slapen.
Het is onmenselijk geworden en het doet echt pijn.
En dat vind ik afschuwelijk, het maakt me erg boos.
Wie een huis zoekt, of voor mijn part een zolderkamer om in te wonen, weet: da's een uitdaging. Understatement.
Sinds de Tweede Wereldoorlog is een dak boven je hoofd niet zo moeilijk geweest.
Wil je kopen? Succes. Die huizenprijzen schieten door het dak heen. Sinds 1995 niet zo snel als nu.
Huren dan. Andermaal veel succes.
Voor een sociale huurwoning kun je rustig tien jaar in de wachtrij gaan staan.
Of je betaalt je helemaal scheel in de vrije sector.
Voor onze ouders was het misschien allemaal vanzelfsprekend. Een eigen huis, een plek onder de zon.
Maar veel jongeren - starters, studenten - die kunnen er eigenlijk alleen maar van dromen.
One day I know, I feel home again. Dat hoop je dan.
Want komt er een keer een leuk huisje voorbij op Funda, sta je daar met tachtig man in de woonkamer te bezichtigen. Als het niet al weg is.
Tonnetje overbieden, veel te veel geld betalen voor een postzegel. We kijken er niet eens meer van op.
Velen wonen noodgedwongen nog thuis of moeten hun huis delen met huisgenoten.
Ik woon met negen huisgenoten en moet veel thuiswerken. Dan kun je je niet zo goed focussen.
Het is, zeg maar gerust: een wooncrisis.
Je zou bijna vergeten dat het recht op huisvesting een grondrecht en een mensenrecht is.
Hoe we zijn beland in deze wooncrisis. De crisis in één getal? 279 duizend.
Zoveel woningen komen we op dit moment te kort in Nederland.
En die teller loopt door. Er zijn meerdere verklaringen voor de eerste. Er zijn de afgelopen jaren simpelweg veel te weinig woningen gebouwd.
En dat heeft op zichzelf ook weer meerdere oorzaken.
Een hele belangrijke factor is de economische crisis van 2008. Die ontstaat in Amerika waar hypotheken wel erg makkelijk worden verstrekt.
Als huiseigenaren die niet meer kunnen betalen, komen de banken in de problemen. En die vertrouwen elkaar ook niet meer.
Het Amerikaanse financiële systeem schudt op zijn grondvesten omdat de grote spelers op Wall Street gebukt gaan onder een enorme berg aan schulden.
Door een kettingreactie van Amerikaanse hypotheekcrisis tot wereldwijde kredietcrisis krijgt ook uiteindelijk de Nederlandse economie klappen.
Er is minder export, mensen verliezen hun baan en als resultaat komt ook de huizenmarkt tot stilstand.
De situatie op de woningmarkt is natuurlijk dramatisch. In 2011 is de woningmarkt volledig vastgelopen.
Terwijl de hypotheekschuld van alle Nederlanders is opgelopen tot maar liefst 640 miljard euro.
Ook worden op een heel ongelukkig moment de kredietvoorwaarden aangescherpt.
Er worden nauwelijks nog woningen verkocht, de huizenprijzen kelderen en veel huizen komen onder water te staan.
Dat betekent dat je hypotheekschuld hoger is dan de waarde van je huis.
Wil - of erger nog - moét je je huis verkopen? Dan kom je met een restschuld te zitten.
Dat was voor een aantal mensen toen mooi klote.
Afgelopen maandag zijn we gedaald naar 199 duizend.
- Dus dan zitten jullie 40 duizend onder jullie oorspronkelijke verkoopprijs?
Ja, dat klopt.
Even doorredeneren dan. Als er toch nauwelijks huizen worden verkocht, is het ook niet interessant om huizen te bouwen.
Dus wat gebeurt er: heel veel bouwvakkers gaan massaal iets anders doen en bouwbedrijven stoppen ermee. Zo'n 40 procent van de half miljoen bouwvakkers zoekt ander werk en zo'n 5000 bouwbedrijven sluiten de deuren.
Overal word je afgewezen. We hebben wel 20-30 sollicitaties gedaan.
Door veel te weinig bouwvakkers en ook tekorten aan materialen, duren veel bouwprojecten langer en kosten ze ook meer geld.
Het maakt het er allemaal niet beter op.
Wat is nou in deze tijden van crisis het favoriete lied op de steiger?
-Maar een man mag niet huilen.
Hahaha.
Nee, een man mag niet huilen. Zelfs geen enkele traan.
Sprongetje naar 2013 dan. In dat jaar neemt kabinet-Rutte II een belangrijk besluit dat veel invloed zal hebben op de bouw van nieuwe woningen. Het invoeren van de verhuurderheffing.
Woningcorporaties - die verantwoordelijk zijn voor het bouwen van betaalbare sociale huurwoningen moeten vanaf dat moment een heffing betalen.
Dat spekt de schatkist jaarlijks met opgeteld 1,7 miljard euro.
Ik maak dit jaar 56 miljoen over aan het Rijk. Dat is ongeveer 3 maanden huur. En dat betalen onze huurders.
En ze moeten vennootschapsbelasting betalen terwijl particuliere verhuurders dat niet hoeven.
Het idee erachter is om met dat geld het in de crisis opgelopen begrotingstekort weer op te vullen.
Dat is allemaal leuk en aardig, maar door die extra kostenposten zijn de woningcorporaties wel veel minder nieuwe sociale huurwoningen gaan bouwen. Zelfs de helft minder. Maar die heffing is er nog altijd. En, o ja, aan de top van die corporaties ging er ook nog eens van alles mis met flinke geldstromen die voor sociale huurwoningen waren bedoeld.
Deze week staat Maserati-man dus voor de rechter en de komende tijd worden meer corporatiebazen op het matje geroepen. Nog een reden dat er zo weinig is gebouwd: bevolkingsprognoses kloppen vaak niet. We zijn met veel meer mensen dan gedacht. Het geboortecijfer ligt hoger dan het sterftecijfer, maar het komt vooral door immigratie. Mensen die vanuit het buitenland in Nederland zijn komen wonen.
Van vluchtelingen tot expats, maar vooral: arbeidsmigranten. En er is meer: strengere regelgeving.
Denk aan stikstof, PFAS of geluidsoverlast. En vooral stikstof blijkt een hoofdpijndossier.
Bij bouwen komt daar veel van vrij en teveel uitstoot is funest voor de biodiversiteit in Nederland.
En dus worden er minder bouwvergunningen afgegeven of zelfs weer ingetrokken.
Dan PFAS. Dat staat voor poly- en perfluoralkylstoffen. Een verzamelnaam voor 6000 chemische stoffen die niet per se heel erg goed voor ons zijn. Ook dat legt bouwprojecten stil. Want zit er ergens PFAS in de grond dan mag je dat door strenge regels niet zomaar ergens heenbrengen en gewoon verder bouwen.
En ik noemde nog geluidshinder. Als er ergens teveel overlast is, denk aan Schiphol, dan mag er niet worden gebouwd. Er zouden in de omgeving 150 duizend nieuwe woningen komen. Maar die kwamen er dus niet. Door al die strengere regels zijn er vorig jaar bouwvergunningen afgegeven voor slechts 57 duizend woningen. In de jaren daarvoor lag dat aantal telkens zo rond de 70 duizend. En dan nog iets: nieuwbouw moet ook vooral steeds duurzamer zijn. En duurzamer betekent ook duurder. Het is allemaal vrij logisch. Of zeg gerust: een open deur.
Komen we bij de tweede oorzaak: we zijn heel anders gaan leven. Werd je vroeger scheef aangekeken als je voor je dertigste nog geen trouwring om je vinger had, nu is dat doodgewoon. Tussen 1947 en 2017 groeide het aantal mensen dat alleen woont van 285 duizend naar bijna 3 miljoen. Dat is meer dan tien keer zo veel. En dat komt mede omdat scheiden ook steeds normaler is geworden.
En ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Mede aangemoedigd door beleid.
Met een mooi woord spreken we over huishoudensverdunning.
Één op de vijf mensen woont nu alleen. Maar de verwachting is dat dat aantal nog wel verder zal groeien.
Ik vind het wel fijn om mijn eigen plek te hebben. Gewoon lekker te kunnen doen wat ik wil. Naar bed gaan wanneer ik wil, opstaan wanneer ik wil.
Meer woningen nodig dus. En wat dacht je van de ruimte die we denken nodig te hebben. De Nederlander woont gemiddeld op 65 vierkante meter per persoon. In 1900 was dat nog maar 10 vierkante meter. We zijn dus niet alleen vaker alleen gaan wonen maar ook steeds groter. En dan is er een derde belangrijke oorzaak.
De investeerder. Uit de nieuwste cijfers blijkt dat de gewone huizenkoper op de overspannen huizenmarkt er nauwelijks nog tussenkomt. Zeker tot de prijsklasse van 2... 2,5 ton.
De goedkopere woningen die worden onmiddellijk verkocht aan de investeerders.
Ook al doet een starter een goed bod.
Ter illustratie, neem deze wijk in Schiedam-Oost. Het staat vol met een beetje oude flatjes maar dit is bere-interessant voor vastgoedbeleggers. Want die willen deze woningen opkopen, opknappen en dan weer verhuren of doorverkopen. Daar is goed geld mee te verdienen. Bewoners hier krijgen zelfs om de haverklap folders in de bus met de vraag of ze hun huis willen verkopen.
Investeren in stenen is heet en gaande. Want het is dus heel lucratief. Zeker als je bedenkt dat spaargeld op de bank door de historisch lage rente vrijwel niks oplevert. Daardoor zie je ook steeds meer particuliere beleggers.
Op dit moment zijn van de 8 miljoen woningen er zo'n 700 duizend in handen van investeerders. En dus niet alleen aan de Amsterdamse grachten, maar overal in Nederland.
Vorig jaar sloegen investeerders het meest toe in Vaals, Limburg. Bewoners zien hun hele wijk veranderen en de prijzen de pan uit rijzen. Op dit moment zie je dat bijna iedereen zijn geld in vastgoed aan het parkeren is.
Ook mensen die helemaal geen verstand hebben van vastgoed. Voor prijzen die veel te hoog liggen. Wat daar ook heel erg aan bijdraagt is de historisch lage hypotheekrente. Want daardoor kan je meer betalen en dus wordt kopen heel erg interessant.
Dat geldt voor jou, maar zeker ook voor die beleggers met wie je moet concurreren.
Die al dat geld vaak nog een stuk makkelijker kunnen ophoesten.
Goed, die lage rente dus. En dat maakt dat die prijzen gewoon constant opgestuwd worden. Op een huis van 3 ton bieden wij minimaal 3.30 anders kom je gewoon niet in de buurt. De verwachting is eigenlijk dat huizen opkopen heel interessant zal blijven voor die investeerders. En dat ze de hogere kosten gewoon doorberekenen in de huurprijzen die ze voor die woningen vragen.
Dus daar koop - of in dit geval huur - je als woningzoekende gewoon niet zo veel voor. Je hebt heel veel vragers en heel weinig aanbod. Dat matcht gewoon niet goed meer. En dat levert gewoon wildwesttaferelen op.
Plannen voor een opkoopverbod nemen wel serieuze vormen aan om starters meer kansen te geven op die woningmarkt.
Dat betekent dat investeerders daar misschien vanaf volgend jaar al in bepaalde wijken geen huizen meer kunnen kopen om te verhuren.
Maar op dat soort mogelijke oplossingen komen we uitgebreid te spreken in deel twee.
Eerst nog even terug in de tijd naar de Tweede Wereldoorlog.
Toen er ook zo'n hoge woningnood was.
Nu wil ik toch weleens een keertje een woning hebben.
Maar wel om een iets meer voor de hand liggende reden. Het noodlottige bombardement in februari 1944 en de beschietingen in de 7 maanden dat Nijmegen frontstad was hebben er grote verwoesting aangericht.
Van de 2,1 miljoen woningen die voor de oorlog in Nederland staan worden er 86 duizend compleet verwoest, 43 duizend zwaar beschadigd en er is schade aan nog eens 300 duizend woningen.
En dus moet er na de oorlog in rap tempo heel veel worden gebouwd.
Geld is er nauwelijks, dus het moet vooral goedkoop en efficiënt. Kwantiteit in plaats van kwaliteit. En intussen neemt de bevolking flink toe. Na de oorlog is er een enorme geboortegolf. De bekende babyboom. En ja, dat zijn ook wel die boomers die nu heel tevreden achteroverleunen in hun grote huis met tuin die door de jaren heen een stuk meer waard is geworden.
Ook komen er na de oorlog ruim 300 duizend Indische Nederlanders vanuit voormalig Nederlands-Indië naar hier. Het maakt het woningtekort alleen maar groter. Een huis, een huis. Wie helpt ons aan een huis? Duizenden keren per dag wordt die vraag gesteld.
Het is in die tijd zelfs normaal dat als je net getrouwd bent, dat je bij je schoonouders gaat inwonen. Met de baby erbij. Laat dat maar eens even op je inwerken. Maar vrijgezel zijn is al helemaal ingewikkeld. Je moet in die tijd namelijk een vrijgezellenbelasting betalen. En je bent verplicht om vreemden in je huis te nemen.
U zult twee kamers moeten afstaan aan mensen die helemaal geen dak boven hun hoofd hebben.
- Ja, maar ik wil geen vreemde mensen in mijn huis hebben.
Hutje mutje dus met z'n allen in een klein huis wonen. Je moet het ermee doen. En dus is ook in die periode het credo: bouwen, bouwen, bouwen.
Tijdens de wederopbouw verrijzen in totaal ruim 1,5 miljoen woningen. Er wordt overal getimmerd, gemetseld en gestukadoord. Meer dan duizend woningen zijn in aanbouw.
Maar de manier van bouwen toen heeft nog altijd veel impact op de woningmarkt nu. Doordat heel veel huizen ondermaats waren werden hele naoorlogse wijken alweer gesloopt.
Daarom staan we dus hier. Sorry voor de herrie. Dus die naoorlogse woningnood wordt nooit helemaal opgelost. Vooral de vraag naar goedkope huurwoningen blijft al die jaren een groot probleem. Dat resulteert in de jaren 70 in de kraakbeweging.
Vooral jongeren gaan uit verzet tegen de woningnood in leegstaande panden wonen. Binnen enkele uren werden de lege kamers van de kapitale huizen door een aantal zeer slecht behuisden in bezit genomen.
Daar waren jonge echtparen onder, alleenstaanden en enkele ongehuwde moeders met hun kinderen. Kraken wordt zo een manier om aan woonruimte te komen, maar het is zeker ook een statement. Het wordt een manier van leven, compleet met vergaderingen en krakerscafés.
Maar wat vreedzaam begint, en op sympathie kan rekenen van veel Nederlanders, wordt ook steeds gewelddadiger. De politie kan weinig, want kraken is dan nog niet strafbaar.
Maar spanningen nemen wel toe als veel panden door het kraken verloederen en pandeigenaren knokploegen op de krakers afsturen. Die zelf ook een militant karakter krijgen.
Er zijn vechtpartijen, rookbommen. Het wordt er niet bepaald gezelliger op.
Dieptepunt en keerpunt: de rellen rond kraakpand de Lucky Luyk in Amsterdam, in 1982.
Een tramstel gaat in vlammen op en er wordt door de krakers veel geweld gebruikt. Een omvangrijke politiemacht veegt de straten, pleinen en portieken schoon. Hard en onverbiddelijk.
De sympathie voor de kraakbeweging brokkelt af. En er wordt in de jaren daarna ook steeds minder gekraakt.
In 2010 wordt het uiteindelijk helemaal verboden. Kraken is dus geen antwoord op de woningnood. Maar die woningnood, die is er nog wel. En niet zo'n beetje ook.
En nu zijn we dus hier. De tijd waarin je dus jarenlang moet wachten op een sociale huurwoning.
Er moet meer ruimte komen op de sociale woningmarkt.
Of je woont dus nog bij je ouders of met huisgenoten omdat een eigen huis in de vrije sector gewoon niet te betalen is.
Dat gaat hem ook niet worden met mijn inkomen. Een van mijn vrienden is ook al noodgedwongen terugverhuisd naar zijn ouders, dus ja, de nood is hoog.
En kopen?
En, o ja, dan is er nog een factor die van invloed is. Corona. Zeg maar gerust oorzaak nummer vier. Noem mij één ding waar de pandemie geen invloed op gehad heeft. Serieus. In ieder geval:
op de huizenmarkt dus wel. Veel fabrieken hebben stilgelegen, bouwmaterialen zijn duurder geworden, het transport daarvan ook. Er is schaarste en ook daardoor gaan de prijzen over de kop.
De verwachting was eigenlijk dat er door de coronacrisis juist wat minder vraag zou zijn naar woningen en dat die markt wat af zou koelen. Maar dat gebeurde precies niet.
Je zou het niet verwachten, maar de huizenprijzen in Nederland zijn het afgelopen kwartaal opnieuw fors gestegen, ondanks de coronacrisis.
Tot slot dan: het politieke verhaal. We hadden ooit ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Maar die zijn in 2010 opgeheven. En in 2017 verdween ook de minister van Wonen. Omdat de woningmarkt was gefixt. Juist.
